Vermietete Wohnung verkaufen: 6 Dinge, die Sie beachten sollten

Vermietete Wohnung verkaufen: 6 Dinge, die Sie beachten sollten

Sie haben eine vermietete Wohnung geerbt oder wollen eine vermietete Wohnung verkaufen, um an Ihr Geld zu kommen? Sie wollen wissen, was es hierzu rein rechtlich zu beachten gibt? Was passiert mit dem Vermieter?

Wir beantworten die häufigsten Fragen und zeigen Ihnen, wie Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen können.


Was müssen Sie beachten, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen?

  • Soll ich eine geerbte Wohnung verkaufen oder weitervermieten?
  • Welche Steuern muss ich beachten?
  • Kann ich mir einen Anwalt sparen oder brauche ich einen?
  • Welchen Einfluss hat das Mietverhältnis auf den Wohnungswert?
  • Kann ein Mietverhältnis vor einem Verkauf einfach aufgelöst werden?
  • An wen kann ich meine vermietete Wohnung verkaufen

Geerbte Wohnung mit Mietverhältnis weitervermieten oder verkaufen?

Sie haben eine Wohnung geerbt, bei der ein Mietverhältnis vorherrscht? Nun wissen Sie nicht, ob Sie diese weitermieten oder verkaufen sollen? Dann beachten Sie: Als Vermieter einer Wohnung haben Sie viel zu tun: Sie müssen sich um größere Neuanschaffungen oder Installationen in der Wohnung kümmern, Sie müssen laufend die Miete eintreiben und diese Einnahmen am Jahresende auch noch versteuern. Wollen Sie sich all diesen Aufwand ersparen, raten wir Ihnen zu einem raschen Verkauf der Wohnung.

Haben Sie in Bezug auf das Erben Ihrer Wohnung schon die neuen Steuern, die ab 2016 anfallen, beachtet? Zu diesen zählen:

Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbssteuer wurde mit 1.1.2016 angehoben, weswegen Sie als Wohnungserbe höhere Abgaben zu leisten haben:

Ab einem Verkehrswert von auf
250.000 Euro 0,5 Prozent
bis 400.000 Euro 2 Prozent
und alles was darüber liegt 3,5 Prozent

 

Außerdem neu: ein Wegfall des Inflationsabschlages und die Anhebung der Immobilienertragsteuer:

Der Inflationsabschlag wurde ebenfalls gänzlich abgeschafft. Dies beschert uns eine höhere Bemussungsgrundlage beim Erben einer Wohnung. Darüber hinaus wurde die Immobilienertragsteuer 2016 von 25 auf 30 Prozent angehoben.

Mehr zu Immo-Ertragssteuer und Grunderwerbsteuer lesen Sie hier.

Den Kontakt zum Anwalt suchen

Wenn Sie den Verkauf einer vermieteten Wohnung planen, empfehlen wir Ihnen, sich umfassend von einem Anwalt beraten zu lassen. Nur ein Anwalt kann Ihnen eine wirklich neutrale Beurteilung der vorherrschenden Sachlage des Mietverhältnisses gewährleisten. Auch bei der Erhöhung der Mietkosten ist der Anwalt zu kontaktieren.

Wohnung professionell bewerten lassen

Neben den vorherrschenden Vertragsbedingungen mit dem Mieter sollten Sie auch die Wohnung selbst vor einem Verkauf begutachten und schätzen lassen. Makler oder Immobilienankäufer bieten diesen Service meist gratis an, wohingegen Notare oder Anwälte Gebühren verlangen (dafür haben Sie in diesem Fall jedoch eine wirklich neutrale Einschätzung).

Unser Tipp: Lassen Sie sich möglichst viele Einschätzungen zu Ihrer Wohnung geben. Am besten detailliert aufgeschlüsselt und erklärt. Diese vergleichen Sie anschließend miteinander, um einen Durchschnittswert zu errechnen.

Welchen Einfluss hat das Mietverhältnis auf den Wohnungswert

Überlegen Sie sich gut, wann Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen!

"Diese Wohnung zahlt sich durch die Vermietung quasi selbst ab." Immer wieder hören wir solche Floskeln. Denn gerne werden vermietete Wohnungen als Renditeobjekte angepriesen, die langfristig für laufende Einnahmen sorgen. Damit dies aber zutrifft, müssen die Vertragslage und das Mietverhältnis stimmen. Auch hier ist ein Anwalt zu kontaktieren.

Kann ein Mietverhältnis vor einem Verkauf einfach aufgelöst werden?

Das hängt ganz und gar von der Vertragslage ab. Erstens sind einige Wohnungen ohnehin mit einem befristeten Mietverhältnis ausgestattet. Darüber hinaus lassen sich manche Vermieter eine Verkaufsklausel in den Mietvertrag schreiben. Diese besagt, dass bei einem geplanten Verkauf der Wohnung das Vertragsverhältnis "frühzeitig" aufgelöst werden kann. Dieser Zeitraum beträgt oft 3 in manchen Fällen aber auch bis zu 10 Jahre. Wie zulässig eine solche Klausel ist, muss wiederum von einem Anwalt geprüft werden.

Besteht keine solche Klausel und wurden auch sonst keine vertraglichen Vorkehrungen geschlossen, dann tritt der neue Vermieter in die bisherigen Rechte und Pflichten ein. "Der Kauf bricht somit nicht das Mietverhältnis”. Der Vertrag läuft ohne Änderungen weiter und neue Vermieter haben keinen Anspruch auf Änderung des Mietvertrags.

Kann ich eine Wohnung trotz Vermietung verkaufen?

Natürlich kann eine Wohnung samt Mietverhältnis verkauft werden. Dabei ist jedoch einiges zu beachten: Zunächst müssen Sie prüfen, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht hat. Dies ist nämlich gar nicht so selten der Fall.
Außerdem sollte der Mieter von dem geplanten Verkauf früh genug in Kenntnis gesetzt werden. Hat er kein Interesse, die Wohnung zu kaufen, so brauchen Sie dennoch seine Zustimmung, um Fotos der Immobilie für etwaige Anzeigen zu machen.
Mieter müssen Besichtigungsterminen nicht zustimmen, jedoch sind die Termine früh genug anzukündigen. Wir empfehlen außerdem, dass Sie als Vermieter bei jedem Besichtigungstermin anwesend sind, die anwesenden Interessenten noch vor Eintritt in die Wohnung durch einen Ausweis überprüfen und schon im Vorfeld mit dem Mieter die wöchentliche Anzahl der Besichtigungen absprechen.

Ohne die Zustimmung des Mieters dürfen Sie die Wohnung NICHT betreten.

An wen kann ich meine vermietete Wohnung verkaufen?

Wir von immoankauf.at sind darauf spezialisiert Wohnungen auch mit vorherrschenden Mietverhältnissen zu kaufen. Neben detaillierten Analysen zu Verträgen, Lage sowie dem Zustand der vermieteten Wohnung, analysieren wir auch die Verkaufswerte benachbarter Immobilien und erschließen aus diesen Parametern unser Kaufanbot.

Wir wissen genau, worauf bei dem Verkauf bzw. dem Kauf einer vermieteten Wohnung zu achten ist und weisen ein großes Portfolio von bereits vermieteten Wohnungen auf.

Gerne beraten wir Sie hierzu ausführlicher:

Wir kaufen Ihre Wohnung trotz Mietverhältnis 

Der einzigartige Immobilienankauf-Service von immoankauf.at bietet Ihnen die Möglichkeit Ihre Wohnung schnell und sicher zu verkaufen. Wir kaufen auch Immobilien mit einem bestehenden Mietverhältnis. Kontaktieren Sie uns noch heute! 

 


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Matthias Liebhart

Matthias Liebhart

Der Vertriebsmanager Matthias Liebhart lebt mittlerweile mit seiner Familie am Rande von Wien. Seit Jahren berät er Firmen wie auch Privatpersonen im Kauf und Verkauf von Immobilien. Er weiß um die schwierigen Umstände, in denen sich seine Klienten oft befinden, und entgegnet diesen stets mit Verständnis. Aus diesem Grund setzt er gerade im Verkaufsprozess auf 100 % Transparenz. Für Ihn sind Kunden nicht bloß Verkäufer – es sind Geschäftspartner. Und er ist der festen Überzeugung, dass beiden Seiten durch eine vollprofessionelle Abwicklung viel Zeit und Ärger erspart wird – quasi eine Win-Win-Situation.